청약 가점제 vs 추첨제 완벽 비교: 가점 낮아도 당첨되는 평형 선택 전략
84점 만점 청약 가점 산정 구조와 실수하기 쉬운 부양가족·무주택 기간 계산법, 그리고 저가점자·1주택자가 노려야 할 추첨제 물량 공략법을 안내합니다.
바쁜 분들을 위한 3줄 핵심 요약
- 청약 가점은 무주택 기간(32점) + 부양가족 수(35점) + 청약통장 가입기간(17점) 합계 84점 만점으로 구성됩니다.
- 무주택 기간은 만 30세 생일(30세 이전 혼인 시 혼인신고일)부터 계산하며, 본인 또는 배우자가 주택을 처분한 경우 처분일 중 늦은 날부터 다시 기산합니다.
- 가점이 45점 이하인 1~2인 가구는 추첨제 비율이 60% 이상 배정되는 비규제지역 중소형 평형이나 특별공급 추첨 물량을 병행해야 승산이 높습니다.
1. 84점 만점 청약 가점의 3대 항목 구조
민영주택 일반공급 가점제는 점수가 높은 순서대로 당첨자를 선정하는 정량 평가입니다. 신청자가 청약홈에서 본인의 무주택 기간과 부양가족 수를 직접 체크하여 입력하기 때문에, 단 1점이라도 실제보다 높게 잘못 입력해 당첨되면 '부적격 당첨'으로 계약이 취소되고 일정 기간 청약통장 재사용이 제한됩니다.
세 항목 중 배점이 가장 큰 것은 부양가족 수(최대 35점, 1명당 5점씩 기본 5점+가산)이며, 그다음이 무주택 기간(최대 32점, 15년 이상 만점), 청약통장 가입기간(최대 17점, 15년 이상 만점)입니다.
| 가점 항목 | 최대 배점 | 만점 기준 | 가장 흔한 부적격 실수 |
|---|---|---|---|
| 무주택 기간 | 32점 | 만 30세 이후 15년 이상 무주택 | 만 30세 이전 미혼 기간을 합산하거나 배우자 과거 보유 이력 누락 |
| 부양가족 수 | 35점 | 본인 제외 부양가족 6명 이상 | 직계존속 3년 이상 동일 등본 요건 미충족 또는 소득 있는 만 30세 이상 미혼자녀 포함 |
| 통장 가입기간 | 17점 | 가입 후 15년 이상 경과 | 미성년자 시절 가입기간이 전부 인정되는 줄 착각(최대 5년 인정 확대 여부 확인) |
2. 규제지역 vs 비규제지역 면적별 가점제·추첨제 비율
가점이 30~40점대인 청년·신혼·1~2인 가구라고 해서 일반공급을 포기할 필요는 없습니다. 면적 구간과 규제지역 여부에 따라 컴퓨터 무작위 추첨으로 뽑는 '추첨제' 물량이 상당 부분 배정되어 있기 때문입니다.
특히 비규제지역에서는 전용 85㎡ 이하에서도 추첨제 비율이 60%에 달하고, 전용 85㎡ 초과 대형 평형은 100% 추첨제로 공급됩니다. 규제지역(투기과열지구 등)에서도 중소형(60㎡ 이하 60% 추첨, 60~85㎡ 30% 추첨) 추첨 물량이 열려 있어 저가점자의 당첨 통로가 됩니다.
3. 추첨제 내에서도 '무주택자 우선 배정(75%)' 규칙 활용하기
추첨제라고 해서 유주택자와 완전 동등하게 추첨하는 것이 아닙니다. 민영주택 추첨제 물량의 75%는 '무주택 세대구성원'에게 먼저 배정하여 추첨하고, 거기서 떨어진 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건 등 공고 기준)를 합쳐 나머지 25%를 다시 추첨합니다.
따라서 무주택자는 추첨제 안에서 사실상 두 번의 추첨 기회를 얻게 되므로, 가점이 낮더라도 경쟁률이 상대적으로 분산되는 주택형(예: 판상형 A타입 대신 타워형 B·C타입)을 선택하면 당첨 확률을 실질적으로 높일 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
A. 네, 배우자는 주민등록이 분리되어 있어도 무조건 동일 세대로 보아 부양가족 1명(5점)으로 인정됩니다. 단, 배우자가 주택을 소유하고 있다면 본인도 유주택 세대가 됩니다.
A. 아닙니다. 직계존속(부모·조부모)을 부양가족으로 인정받으려면 신청자(또는 배우자)가 세대주이면서 입주자모집공고일 기준 '최근 3년 이상 계속하여' 같은 주민등록표에 등재되어 있어야 하고, 부모님 모두 무주택이어야 합니다.